Fondations

Les fondations supportent la structure du bâtiment et résistent aux pressions du sol qui l'entoure. Il est donc essentiel d’en diagnostiquer tous les problèmes afin de préserver la durabilité et la structure de la maison.

Fissures

Toutes les fissures ne sont pas synonymes de catastrophes. Suivant leur taille, leur nombre, leur direction, leur évolution et leur répercussion à l’extérieur ou aux étages, elles ne signifient pas les mêmes problèmes. Il est donc important de les répertorier avec une description détaillée. Regarder si la superstructure a été atteinte. Les fissures dues aux tassements des fondations sont en général des fissures affectant les façades et se prolongeant tant au niveau des doublages que des cloisons intérieures. Lorsque ces fissures sont diagonales, il peut s’agir de tassements différentiels des fondations.

Dénivellation

Y a t’il des dénivellations dans les dallages sur terre-pleins? Le dallage s'enfonce progressivement à partir d'un angle ou en rive de dallage. En dehors de ce tassement, le carrelage est intact. Vérifier si les murs ne présentent aucune déformation ni fissuration et que les réseaux enterrés ne sont pas fuyards. Si tel est le cas, il pourrait s’agir d’un mauvais compactage

Humidité

Le diagnostic des causes d’humidité est très important. Des conclusions hâtives entraînent souvent des travaux inutiles et néfastes à l’ensemble du bâti car ils ne font que déguiser une dégradation visible.

Les porteurs verticaux

Il s’agit ici de considérer la structure porteuse verticale extérieure qui va reprendre les charges des planchers, de la charpente de la couverture… Elle a aussi un rôle d’isolation thermique Dévers : La tendance au dévers des murs extérieurs non chaînés en général au niveau des planchers est due le plus souvent à un affaiblissement avec le temps de la résistance du liant au niveau des plancher.

Isolation thermique

Environ 60 % du patrimoine ne comporte pas d’isolation. L’épaisseur des murs et les matériaux employés contribuaient toutefois à l’isolement des bâtiments, en partie verticale. La détermination du coefficient U, coefficient de transmission thermique, permet de vérifier s’il est nécessaire de changer ou renforcer l’isolation. Vous pouvez consulter notre chapitre spécial Isolation.

Revêtement de façade

Les revêtements extérieurs doivent empêcher la pluie et la neige de pénétrer à l’intérieur du bâtiment et de l’endommager par l’humidité. Ils assurent aussi un rôle esthétique car ils constituent l’image extérieure de l’architecture du bâtiment. Suivant le type de revêtement, les problèmes seront différents, il est donc nécessaire de regarder la spécificité de chacun.

Le bois

Deux principaux agents biologiques sont à l'origine des dégradations observées sur les bois en œuvre mal préservés : Les champignons et insectes xylophages, certains mollusques et crustacés en milieu marin. La présence des champignons (mérule) est le plus souvent mise en évidence visuellement par une dégradation de l'aspect du revêtement du bois (coloration plus brune d'un bois lasuré humidifié à cœur, fissuration des feuilles de peinture.....) Un examen tactile ou à l'aide d'un instrument (tournevis, couteau.....) permet ensuite de mettre en évidence les zones attaquées présentant une moindre résistance. En ce qui concerne les insectes (capricornes, vrillettes…), la présence en surface du bois de trous d'envol et de sciure dans les galeries est un témoignage flagrant de leur présence récente. Encore faut-il ne pas oublier l'attaque plus sournoise des termites qui tentent de circuler dans le bois sans manifester leur présence à l'extérieur.

Menuiseries extérieures

Il s’agit ici des fenêtres et portes-fenêtres (ouvrant et dormant) ainsi que des fermetures ou occultations (volets, persiennes ou jalousies, s’il y en a). Les infiltrations d'eau se manifestent souvent en partie basse de la fenêtre, mais les parties supérieures ne sont pas exemptes de désordres. L'apparition d'humidité en partie basse de la fenêtre peut provenir d'une malfaçon du calfeutrement en partie haute, en cas d'infiltration l'examen complet du calfeutrement de la fenêtre doit être effectué. L'infiltration d'eau à la liaison fenêtre-gros œuvre provoque un gonflement des enduits, plaques de plâtre, isolant et plinthes, l'éclatement des peintures, la dégradation des papiers peints et l'apparition des moisissures. Des désordres peuvent aussi apparaître sur tous les ouvrages sensibles à l'eau proche des fenêtres comme les prises électriques, isolant acoustique sous parquet, etc... La pathologie peut toucher tous les types de menuiseries en bois, en métal ou en PVC. Elle est largement influencée par les conditions climatiques du site et l'exposition du bâtiment (la façade reçoit plus ou moins d'eau accompagnée de vent), ainsi que par la hauteur de la baie au-dessus du sol (le vent soufflant plus fort quand on s'élève) .

Menuiseries intérieures

Cette rubrique comporte les portes palières et les portes intérieures aux logements (ouvrant et dormant) ainsi que les placards. On examinera leur aspect et leur solidité (en particulier pour les portes palières). On regardera également si les ouvrants épousent bien les contours des dormants (isolation phonique, courants d’air).

Cuisine

Tout logement comporte une cuisine, ou au moins un embryon de cuisine : un coin avec évier, au moins une arrivée d’eau froide et une évacuation d’eaux usées. On examinera séparément : le local d’abord, avec ses revêtements muraux et ses revêtements de sols (carrelages et peintures), puis l’équipement : évier, arrivée d’eau froide et d’eau chaude, meuble sous évier. Salle d’eau et WC : On examinera séparément : Le local (ou les locaux) avec ses revêtements muraux et ses revêtements de sols (carrelages et peintures), puis les équipements suivants : baignoire (ou douche) et WC, ainsi que leurs équipements respectifs.

Canalisations d’eau froide et d’eaux usées

Le diagnostic se basera sur l’aspect général de l’installation plutôt correcte avec des canalisations bien rectilignes, bien accrochées aux murs, éventuellement camouflées sous des gaines ou plutôt «bricolée» avec des aménagements d’eau qui suivent des parcours compliqués et des évacuations qui se raccordent en façade sur des descentes d’eaux pluviales.

Annexes

Il s’agit ici de prendre en compte des travaux à effectuer dans les annexes : caves, greniers (combles aménagés en débarras, pièce non habitable) ou dépendances (constructions annexées aux existantes et destinées à servir de garages, débarras ou autres). Prendre en compte l’état des sols, des portes, de l’électricité.

Installation électrique

Le diagnostic se basera sur l’aspect général de l’installation. L’appréciation doit être très sévère, la sécurité contre l’incendie et contre l’électrocution étant en jeu. On examinera non seulement les réseaux à l’intérieur des logements mais également les distributions verticales dans les cages d’escaliers, les câbles en sous-sol, les branchements à l’extérieur de l’immeuble dans le cas de fils aériens et l’alimentation de l’éclairage des halls, couloirs, cages d’escaliers et sous-sols. Aucun fil n’est apparent. Aucune partie de l’installation n’est sous baguettes de bois.
Le nombre de prises de forces est-il suffisant ?

Chauffage

Vérifier l’installation générale (vérification de la conformité énergie/production) :
Radiateurs (état et nombre par pièces)
Tuyaux de raccordement
Nature et état de production d’eau chaude
sanitaire et tuyauterie
État des conduits de fumée
Compatibilité entre matériaux